מחזור משכנתא לקבוצות רכישה

משכנתא בקבוצת רכישה: הפרט הקטן שיחסוך לכם הון

משכנתאות בקבוצת רכישה הן עסק יקר: עד 3% יותר ממחיר משכנתא בפרוייקט רגיל.עם זאת, אם לקחתם משכנתא במסגרת קבוצת רכישה, עדיין תוכלו לצמצם עלויות: מיחזור המשכנתא בתזמון הנכון, למשל, יכול להוזיל את מחירה בעשרות עד מאות אלפי שקלים.

טרנד קבוצות הרכישה, שתופס תאוצה בישראל בשנים האחרונות, מעניק למשתתפים בו מספר יתרונות על פני פרוייקטים "רגילים", של קניית דירה ישירות מהקבלן. תשלומי מע"מ מופחתים על הקרקע ועל אגרות והיטלים שונים, מס רכישה נמוך ביחס לדירה בפרוייקט קבלני מקביל ודמי ניהול לקבוצת הרכישה שהם נמוכים משמעותית למתח הרווחים הנהוג בקרב הקבלנים – אלה יתרונות ברורים של קבוצת הרכישה.

עקב האכילס של קבוצות הרכישה, אם ניתן לכנות כך את אחת החולשות הבולטות שלהן, הוא נושא המימון של הפרוייקט בכלל והריביות על המשכנתא בפרט. כיוון שפרויקטים בקבוצות רכישה מלווים בלא מעט סיכונים עבור הגורם המממן, הבנקים אינם ששים להירתם להרפתקאה. את מקומם של הבנקים תופסות לרוב קרנות מימון חוץ בנקאיות שרואות בסיכון הזדמנות לגזור קופון עסיסי בדמות משכנתא בריבית מרקיעת שחקים.

בנוסף לכך, ניגוד למשכנתאות רגילות, שלגביהן ניתן לערוך סקר שוק ואף להתמקח, המשתתפים בקבוצת הרכישה מחוייבים ללא יוצא מהכלל לקחת את אותה משכנתא מאותו מקור, בתנאים שעליהם אין להם יכולת השפעה.

החדשות הטובות: ניתן למחזר משכנתא שנלקחה במסגרת קבוצת רכישה

לא רבים מודעים לכך, אבל בעלי משכנתאות שנלקחו במסגרת קבוצות רכישה זכאים ויכולים למחזר את המשכנתאות היקרות שנטלו, ולקבל במקומן משכנתא בנקאית בתנאים עדיפים בהרבה. כמה עדיפים?בעוד ריבית על משכנתא בפרוייקט רגיל נעה סביב 3%, בקבוצות רכישה תשלמו הרבה יותר: סביב 6%. פי שניים, בעברית: מדובר בהפרש שיכול להתבטא במאות אלפי שקלים בהחזר המשכנתא הכולל.

למחזר בתיזמון נכון, עם הליווי נכון

אחת הסיבות שהבנקים רואים בקבוצות רכישה פרויקטים בסיכון גבוה מבחינתם היא העובדה שבקבוצת רכישה כלל הרוכשים נחשבים כבעלי הקרקע במשותף, ולכן רשומים בטאבו יחד כבעליה, ללא חלוקה ליחידה לכל רוכש בנפרד.

בשוק המימון שם המשחק הוא סיכון, והבנקים לא מעוניינים לקחת על עצמם פרויקט ובו קרקע שאינה ניתנת למימוש במקרה של אי יכולת תשלום פשוט בגלל שהיא לא רשומה על שמו של רוכש ספציפי.

לאחר שמונפק אישור איכלוס ("טופס 4"), התמונה משתנה. הקרקע נרשמת על שמו של כל רוכש בנפרד, ובנקודה הזו הבנק רואה הפחתה דרמטית של הסיכון, מכיוון שבמקרה של חדלות פירעון ניתן לממש את הקרקע באופן פרטני. לאחר טופס האיכלוס – זה הזמן למחזר את המשכנתא לטובת משכנתא זולה וטובה בהרבה.

משכנתא ממוחזרת היא בעצם משכנתא חדשה

כשממחזרים משכנתא חשוב לזכור: מדובר במשכנתא חדשה לכל דבר ועניין. בהתחשב בסדר הגודל של המשכנתאות בימינו, במשך הזמן הארוך שלוקח להחזיר את המשכנתא ובמשמעות הפיננסית של המשכנתא  עבור משק הבית, חשוב מאוד לתכנן את המשכנתא הממוחזרת היטב ובאופן מדוקדק. תכנון כזה יביא לחיסכון של סכומי כסף ניכרים, וגם של כאב לב מיותר.

עסקה פיננסית כל כך יקרה וגדולה כמו משכנתא היא הדבר האחרון בעולם להמר עליו: עסקה כזו דורשת גישה אסטרטגית.

משכנתא טובה אינה מסתכמת רק באחוזי ריבית ופריסה מקסימלית, אלא כוללת מספר רב של פרמטרים שיכולים להשפיע על גובה הריבית, ההחזרים החודשיים וסכום המשכנתא הכולל שתצטרכו לשלם. רבים מרוכשי הדירות כלל אינם מודעים לפרמטרים המורכבים במשכנתא, לא מעט בגלל שהאינטרס העסקי של הבנק אינו עולה בקנה אחד עם האינטרס הצרכני שלהם.

שימוש בשירותיו של יועץ משכנתא ערב נטילת משכנתא חדשה שתשפיע על עתידכם בצורה מכרעת אינה בגדר מותרות: היא צעד חיוני שישמור עליכם שנים ארוכות מאוד קדימה.